选藏声明：严禁抄袭，违者必究！未经授权，不得转载！本文作家：张春光讼师【锦天城律所】个东谈主专著：《配景下房产纠纷与实施异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判王法》、《实施与实施异议疑难问题全解与典型案例裁判王法》、《二手房交易疑难问题全解与典型案例裁判王法》，均为法律出书社出书最高院指引案例72号裁判不雅点以为，借款合同两边当事东谈主经协商一致，圮绝借款合同关系，树立商品房交易合同关系亚洲色图 偷拍自拍，将借款本金及利息回荡为已付购房款并经对账计帐的，该商品房交易合同具有法律效率。
聚合本案的案情【尤其是两边对账后“从头签订商品房交易合同”这一节案件事实】，我以为上述不雅点是正确的。 一、交易担保中的房屋交易合同关系无效1、民间假贷司法解释的划定 《最高手民法院对于审理民间假贷案件适用法律多少问题的划定》第二十三条第一款划定：“当事东谈主以缔结交易合同手脚民间假贷合同的担保，借款到期后借款东谈主弗成还款，出借东谈主苦求履行交易合同的，东谈主民法院应当按照民间假贷法律关系审理。当事东谈主把柄法庭审理情况变更诉讼苦求的，东谈主民法院应当准许。”
为何“出借东谈主苦求履行交易合同的，东谈主民法院应当按照民间假贷法律关系审理”？因为交易担保配景下的房屋交易合同只是是一个时势，当事东谈主的实在意旨真谛暗意不是树立交易合同关系，而是用房屋交易的时势为借款作念担保，房屋交易合同非实在意旨真谛暗意，房屋交易合同无效。 2、“九民纪要”的划定 （1）“九民纪要”第71条第一款
“九民纪要”第71条第一款划定：“债务东谈主简略第三东谈主与债权东谈主缔结合同，商定将财产时势上转让至债权东谈主名下，债务东谈主到期返璧债务，债权东谈主将该财产返还给债务东谈主或第三东谈主，债务东谈主到期莫得返璧债务，债权东谈主不错对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，东谈主民法院应当认定合同灵验。合同要是商定债务东谈主到期莫得返璧债务，财产归债权东谈主统统的，东谈主民法院应当认定该部分商定无效，但不影响合同其他部分的效率。”
为何 “东谈主民法院应当认定合同灵验”？因为这里说的合同内容是“将财产时势上转让至债权东谈主名下，债务东谈主到期返璧债务，债权东谈主将该财产返还给债务东谈主或第三东谈主，债务东谈主到期莫得返璧债务，债权东谈主不错对财产拍卖、变卖、折价偿还债权”，而非只是指“房屋交易合同”，换言之，这里说的“东谈主民法院应当认定合同灵验”是指交易担保（或曰“让与担保”）这种非典型担保灵验。
“合同要是商定债务东谈主到期莫得返璧债务，财产归债权东谈主统统的，东谈主民法院应当认定该部分商定无效，但不影响合同其他部分的效率。”这段话的意旨真谛是“流抵”的商定无效，然而交易担保合同部分无效，不影响合同其他部分的效率，交易担保所应有的担保效率仍然灵验。
（1）“九民纪要”第71条第二款
哥也色中文娱乐网“九民纪要”第71条第二款划定：“当事东谈主把柄上述合同商定，照旧完成财产权益变动的公示方式转让至债权东谈主名下，债务东谈主到期莫得返璧债务，债权东谈主苦求阐发财产归其统统的，东谈主民法院不予撑捏，但债权东谈主苦求参照法律对于担保物权的划定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，东谈主民法院照章赐与撑捏。债务东谈主因到期莫得返璧债务，苦求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所负债权东谈主合同项下债务的，东谈主民法院亦应照章赐与撑捏。”
“照旧完成财产权益变动的公示方式转让至债权东谈主名下”，比如房屋已过户到债权东谈主名下，在此配景下，债权东谈主享有了访佛典质权东谈主的优先受偿权，是以上述条目划定“债权东谈主苦求参照法律对于担保物权的划定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，东谈主民法院照章赐与撑捏”，然而“流抵”仍然无效，因此上述条目划定“债权东谈主苦求阐发财产归其统统的，东谈主民法院不予撑捏”。
即便用于担保的房屋照旧由户到债权东谈主名下，但鉴于此时势上物权变动的原因是担保，而非交易，因此，债权东谈主履行上并非该房屋的统统权东谈主，债权东谈主只是“优先受偿权东谈主”，该房屋的统统权东谈主仍然是债务东谈主，该房屋仍然是债务东谈主的职守财产，因此上述条目划定“债务东谈主因到期莫得返璧债务，苦求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所负债权东谈主合同项下债务的，东谈主民法院亦应照章赐与撑捏”（要是屋子过户到债权东谈主名下了统统权东谈主即是债权东谈主了，那么房屋统统权东谈主就不是债务东谈主了，该房屋也不再是债务东谈主的职守财产了，债务东谈主天然弗成苦求拍卖此房屋偿还债务东谈主的债务）。 二、法律关系的更变：不是“无效补正为灵验”、不是“假戏真作念”，不是法律关系的“回荡”，而是通过明确意旨真谛暗意“更变”法律关系1、不是“无效补正为灵验” 合同无效是自始、天然、完满、细目无效，其中的“细目无效”即不可通过补正而变为灵验。固然例外情形下，某些无效合同不错通过补正变为灵验合同（比如，业主与开荒商签订商品房预售合同期开荒商尚未得回预售许可证，合同无效，然而告状前开荒商得回商品房预售许可讲授的，上述无效的合同效率得到补正，变为灵验合同），然而本文所探讨的情形不在可通过补正变为灵验合同之列。 2、不是“假戏真作念” 为民间假贷提供担保而签订的房屋交易合同是“假的”（非实在意旨真谛暗意），然而法律关系是感性、明确的，不存在所谓的假的房屋交易合同关系摸不着头脑变成真实房屋交易合同关系的问题。 3、不是法律关系的“回荡” 民间假贷法律关系是否不错“回荡”为房屋交易合同关系，这就像问牛能“回荡”成猫吗相通滑稽，法律关系不存在所谓的“回荡”的问题。简略说，所谓的法律关系“回荡”其实是圮绝前一个法律关系并同期树立一个新的法律关系，即砍掉一颗草，种上一株苗，你弗成说草“回荡”成苗了吧？ 4、是通过明确意旨真谛暗意“更变”法律关系 为民间假贷提供交易担保，履行上即酿成了一个有担保的借款合同关系，在借款到期债务东谈主莫得按约还本付息的情形下，当事东谈主通过对账结算阐发欠款总金额，因债务东谈主无法送还上述债务，因此当事东谈主通过明确的意旨真谛暗意，圮绝前述借款合同关系，并同期树立一个新的法律关系：房屋交易合同关系。在此房屋交易合同关系中，出卖东谈主是原民间假贷合同关系中的债务东谈主，买受东谈主是原民间假贷合同关系中的债权东谈主。这即是前边说的“砍掉一颗草，种上一株苗”。这里就会产生一个问题，即“借款转房款”， “借款转房款”不是债的对消（房屋交易合同关系中房屋买受东谈主的房款债务对消民间假贷合同关系中借款东谈主的借款之债），因为两者的性质不同。“借款转房款”履行即“以房抵债”并“多退少补”，即通过“以房抵债”来隐没原民间假贷债权，“以房抵债”是一种付款方式，即无须货币还债了，用屋子（有财产属性）还债。“多退少补”即房屋折价还债，而非“流抵”。
这里补充阐扬一下上文提到了“圮绝前述借款合同关系，并同期树立一个新的法律关系”，民间假贷合同的借款到期（还款期限届至），债务东谈主莫得按约还本付息，两边经由结算阐发了欠款总金额，此时的“圮绝前述借款合同关系”并非单纯的住手计较民间假贷合同项下过期利息或罚息或其他负约职守同期债权东谈主烧毁债权，而是以“同期树立一个新的法律关系”并用欠款总金额“手脚购房款”的方式“圮绝前述借款合同关系”。有些条约中胜利将上述意旨真谛以附条件合同的方式体现，而非本案牍例中讲到的先结算欠款，再从头签署商品房交易合同，上述附条件的条约亦然灵验的，关联的法律效率和本案牍例相通。
当事东谈主不错目田刑事职守我方的私权益，然而不得违抗法律划定，不得侵害他东谈主利益和社会众人利益。比如，要是民间假贷商定的利息杰出法律划定的上限，则杰出部分无效。再比如，要是民间假贷的债务东谈主还有其他债权东谈主，基于债的对等性，债务东谈主通过以房抵债的方式对某个世俗钞票债权作念个别返璧即可能侵害其他债权东谈主的利益，此种抵债行为可能弗成抗拒其他债权东谈主的债权【民间假贷债权东谈主因正当灵验的让与担保（房屋已过户到债权东谈主名下）、典质等而享有优先受偿权的之外（这种“之外”也有争议，因为圮绝民间假贷法律关系的同期，手脚担保权的优先受偿权法理逻辑上也随之圮绝）】亚洲色图 偷拍自拍，这种以房抵债可否扬弃实施情形在案外东谈主实施异议之诉中很常见，我在我的微信公众号“合同效率实务究诘”写过好多关联著述，这里不张开。 三、新树立的房屋交易合同如灵验，则需履行 新树立的房屋交易合同如灵验，则需按约履行，其中房屋买受东谈主已支付的房款即欠款总数，欠款总数中如有因杰出法律划定的利息上限等身分而无效的部分，则扣除此无效的部分，剩余灵验的部差异脚已付购房款，在此前提下络续“多退少补”。房屋出卖东谈主也应当按照合同商定履行过户和交房等合同义务。此外，房屋交易合同中商定的过期履行负约金等负约职守也灵验（不筹议负约金过高而需调理等身分），也应当按约履行。